境外投資者如在香港重新發展土地,該怎麼做?

呂琬琳 (2015年1月)

 

雖然香港擁有很多高樓大廈,但是在每一個角落都可以看見比較破舊的樓宇,香港人統稱為「唐樓」。有一些可能因為已經經過修葺,外觀還過得去。不過實際上,它們的狀況是不再適合居住的。有見及此,《土地(為重新發展而強制售賣)條例》(第545章)(“該條例”)於1999年生效,讓在一個地段擁有指明若干多數的不分割份數的人向土地審裁處提出申請,作出一項為重新發展一個地段而強制售賣該地段所有不分割份數的命令。

當然有了這項條例,很多發展商都希望可以成功申請發展一個地段。但要作出申請,首先要符合幾個規則。而且,要土地審裁處頒發一個命令並非那麼容易的事。 申請人需要在幾個階段滿足土地審裁處才可以的。

申請強制售賣命令

要作出申請,首要條件是申請人必須擁有不少於90%該地段的不分割份數 - 符合這個條件的人稱為“多數份數擁有人”(majority owner)。 當然,多數份數擁有人要作出申請是因為他沒辦法收買剩餘的份數。多數份數擁有人的申請需附帶一個估值報告(valuation report)。這報告需在申請當日前三個月裡面準備好,裡面需評估有關地段上各物業的評估市值。該條例附表1的第1部清楚列出三個該市值評估需符合的條件。這包括(一)該市值應當每一個物業是空置的;(二)估計市值時,應假定該地段是不會作為某項售賣令申請的;(三)估計市值時,不應理會該地段的重新發展潛力。

在這裡,附帶一提,從2010年4月1號開始,該條例訂明在三種情況下,如果多數份數擁有人擁有不少於80%該地段的不分割份數,他也可以作出申請。其中一個類別就是該地段上的建築物的佔用許可證(occupation permit)是在申請日期前最少50年批發的。換言之,如果在該地段的物業樓齡超過50年,多數份數擁有人擁有80%或以上的不分割份數便可以作出申請。

提交申請後,多數份數擁有人須通知其他擁有該地段份數的人,稱為“少數份數擁有人”(minority owner)。為了保護和保障這些少數份數擁有人,這項申請也須就該地段根據香港土地註冊條例註冊,而申請人要(一)安排一張以中、英兩種語言的通告,張貼於該地段明顯位置;及(二)在香港中文及英文報章各一份刊登這通告。

調解的重要性

收到申請,少數份數擁有人可以在21天內作出反對以及指明是否須要土地審裁處就其爭議進行聆訊及作出裁定。然而,調解是其中一種解決爭議的方法。根據條例,若雙方(多數份數擁有人和少數份數擁有人)均有律師代表的話,必須首先進行調解。如果有一方是沒有律師代表,則土地審裁處會考慮調解是否適合。在頒發命令之前,申請人須提出滿意的證據使土地審裁處信納其已經用了所有合理方法嘗試取得該地段的所有不分割份數,包括以公平合理的條件下購買少數份數擁有人的不分割份數。因此,如果多數份數擁有人不願意嘗試調解,多數份數擁有人可能無法符合已用了合理方法去獲取該地段的所有不分割份數的要求。土地審裁處可拒絕作出強制售賣的命令或者是要求某一方負擔所有或者大部分的法律費用。為確保雙方能在沒有任何限制的情況下進行調解,調解過程中的對話是絕對機密,不應透露的。

一旦調解不成功,土地審裁處會就申請進行聆訊。如果少數份數擁有人選擇參與聆訊,雙方或者是雙方的代表律師會在土地審裁處表達他們對強制售賣該地段的看法。如果少數份數擁有人選擇不出席聆訊,多數份數擁有人須說服土地審裁處頒發強制售賣命令。

有沒有提供合理的價錢?現有的建築物是否很“老”或者很破舊?

經過聆訊後,如果土地審裁處認為基於在該地段上的建築物的年齡或其維修狀況,該地段理應重新發展,而多數份數擁有人已經嘗試採取合理方法但仍未能取得該地段的所有不分割份數,土地審裁處應頒發售賣命令。

要判斷該地段現有的建築物是否該重新發展,土地審裁處是需要專家的幫忙。如果多數份數擁有人和少數份數擁有人有不同意見,他們會聘請專家去支持自己和反對對方的看法。多數份數擁有人通常會邀請專家對該地段進行三次估值(valuation expert):第一次是用以夾附該申請的估值報告。于聆訊前,專家或須更新之前估值報告內的資料。更重要的是該專家還會撰寫一份報告, 評估重新發展該地段的價值(redevelopment value report)。土地審裁處會基於這份報告去確定(一)多數份數擁有人提出在該地段的重新發展是否適合;(二)估價專家于報告內採用的相若物業(comparables)是否適合,從資料計算出來的重新發展總值是否合理;(三)根據報告的估值,多數份數擁有人有沒有以公平合理的價錢嘗試向少數份數擁有人購買其不分割份數(reasonable offer)。

在此類案件的其中一項常見的爭論是,少數份數擁有人的物業應該當作商業或是居住用途。一般來說,商業單位的價值會比居住單位高。如果土地審裁處決定頒發強制售賣命令的話,少數份數擁有人可收取的金額會視乎他原有物業的市值。該條例附表1的第3部說明售賣地段的收益應該按照每個份數擁有人的物業價值按比例分配。換言之,少數份數擁有人必定會盡力爭取一個比較高的物業市值。如果少數份數擁有人的物業實際上作了商業用途,即使佔用許可證上顯示該物業應該是居住用途,少數份數擁有人仍可提出證據證明從來(或者已經很久)沒有人在該物業居住。他也可以證明屋宇署從來沒有任何通知或命令指該物業的實際用途違反了該建築物的佔用許可證。而且,如果需要的話,要更改該物業的用途不是很困難的事。土地審裁處在最近的案例中也接納了這些論據。(見 Many Gain Investment Ltd v Chan Fai Ho & Ors, LDCS 28000/2012 (unreported, 18.6.2014); Worldman Development Ltd v The Personal Representatives of Chan Chau Ling, Deceased, LDCS 8000/2013 (unreported, 21 July 2014); Ultra Alpha Limited & Anor v The Personal Representatives of Chan Ping Chiu, Deceased, LDCS 3000/2014 (unreported, 17 October 2014))

除了進行估值的專家,多數份數擁有人通常也會邀請屋宇測量師(building surveyor)及結構工程師(structural engineer)擬備專家報告證明該地段上的現有建築物的齡期比較高或該建築物的維修狀況很破舊,不再適合居住,去支持他的申請。

屋宇測量師會檢查現擬發展的建築物,包括它的外觀、牆壁(外部及內部)、屋頂、任何公用的部分、樓梯和任何測量師可以進出檢查的單位。測量師的報告也會以相片顯示該建築物的狀況,包括牆壁上有裂痕、綱筋外露;混凝土剝落;有非法建築物(unauthorized building works);天花滲水或有水跡;電力,喉管及防火設施和裝置不符合現時要求。屋宇測量師亦會估計改善或修復該建築物至適合居住的狀況所須的金額。如果修復的費用跟重新發展的成本相比之下差異不大,測量師會作出修復現擬發展的建築物在經濟效益上是不可行的結論,並建議重新發展該地段。結構工程師也會檢查現有的建築物。其報告也會列出檢查中發現到的問題。此外,工程師會詳細檢查建築物的結構,或會抽取一些該建築物的物料樣本去測試,從而判斷現有的建築物是否安全。

之前說過多數份數擁有人需要滿足土地審裁處他已經用了合理方法嘗試取得該地段的所有不分割份數。要認定申請人有沒有做到,就要視乎他怎樣跟少數份數擁有人聯絡和他作出的購買條件是否合理。如果少數份數擁有人不認同申請人提出的收購價而決定拒絕申請人,這並不代表申請人提供的價格不合理。香港終審法院裁定即使土地審裁處認為申請人的報價是公平合理的,少數份數擁有人仍可以有自己的看法。土地審裁處的責任不是要進行估值工作。申請人的收購價也不須要「擊敗」某估值。土地審裁處只須要基於現有的證據,決定申請人作的報價是否一個合理的補償去替換少數份數擁有人的物業權益。(源自 Capital Well Ltd v Bond Star Development Ltd (2005) 8 HKCFAR 578)

當申請人成功獲得售賣命令,土地審裁處要決定由誰負責法律費用。如果少數份數擁有人沒有作出反對,或者是提出的反對是合理的,一般來說,雖然他成功獲得命令,申請人是要自己負責法律費用的。(見 Intelligent House Ltd v Chan Tung Shing (No 2) [2008] 5 HKC 390; Sin Ho Yuen v Fineway Properties Ltd (2011) 15 HKCFAR 497; Wisdom Gaining Limited v Wisdom Light Industrial Limited & Ors, LDCS 23000/2012 (unreported, 11 July 2014))

在土地審裁處作出售賣令後,法庭會委任受託人將該地段進行公開拍賣。任何人都可以參與競投該地段,當然,通常多數份數擁有人會成為該地段的購買者。

結語

香港地少人多。有了土地(為重新發展而強制售賣)條例,讓發展商可以將破舊的樓房重新發展成新的房屋。雖然一定有很多人會不捨得他們的房子,但是隨著世界的改變,房屋的現代化和人口的增長,我們必須要跟以前的建築說聲再見。